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Tras la sanción definitiva de la Ley de Alquileres, el
Programa de Atención a Inquilinos de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de
Buenos Aires elaboró un modelo de contrato que podrá ser utilizado en todas las
relaciones de alquiler de vivienda del país.
La Cámara baja dio sanción el jueves a la nueva norma
que reforma el vínculo entre propietarios e inquilinos. En ese sentido,
modifica el Código Civil y Comercial de la Nación y establece nuevas reglas
para los contratos de locación.
A partir del día siguiente de su publicación en el
Boletín Oficial, todos los contratos de alquiler que se firmen entre inquilinos
y propietarios deberán contemplar las disposiciones de la recientemente
sancionada Ley Nacional de Alquileres.
La nueva ley de alquileres modifica el Código Civil y
Comercial de la Nación y establece nuevas reglas para los contratos de locación
que benefician a los inquilinos, como el aumento de los años de duración de los
convenios y la obligación de proponer dos garantías a elegir por el
propietario.
*Precio del alquiler con actualización anual, por un
porcentaje único e igual para todos los contratos de locación.
*Contratos por un mínimo de 3 años, pudiendo hacerse por
más.
*Expensas e Impuestos claros y definidos para cada
parte.
*Dinámica para arreglos y reparaciones de vivienda sin
demoras.
*Devolución actualizada del Depósito, con la entrega de
llaves.
*Previsibilidad sobre la renovación o no del contrato.
*Registración de contratos ante la AFIP.
“Ahora resta su reglamentación y la publicación en el
Boletín Oficial de la Nación. Es importante saber que los contratos que se
firmen al otro día de la publicación de la ley en el boletín oficial estarán
abarcados por la nueva ley, no así los que se hayan firmado antes”, sostuvo la
agrupación Inquilinos Asociados en un comunicado.
La norma todavía no tiene fecha de vigencia dado que
primero el Poder Ejecutivo deberá publicarla en el Boletín Oficial y darle
lugar a la reglamentación.
De manera que una vez que se publique la norma, todos
los contratos de alquiler que se firmen a partir de ese momento gozarán de los
beneficios y prerrogativas incluidos en la misma.
Los contratos que se encuentran en curso, hasta la
fecha de su vencimiento, no tendrán modificación alguna.
Estos son los principales cambios que introduce la
nueva ley:
- Ni el anticipo ni el depósito de garantía pueden ser
mayores que el equivalente a un mes de alquiler.
- El reintegro del mes de garantía debe realizarse en
efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de
alquiler.
- El plazo mínimo del contrato se amplía de dos a tres
años, con las excepciones del artículo 1.199 del Código Civil y Comercial de la
Nación.
- Aquellas expensas que deriven de gastos habituales,
es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición,
quedan a cargo del locatario. Las expensas extraordinarias debe pagarlas el
locador.
- Los gastos a cargo del locador pueden ser compensados
por el locatario con el importe de los alquileres, previa notificación
fehaciente.
- La intermediación solo puede estar a cargo de un
profesional matriculado para el corretaje inmobiliario.
- En cuanto a la garantía, el locatario debe proponer
al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario,
seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo,
certificado de ingresos).
- Sobre el valor de la garantía, el locador no puede
requerir garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de
la locación, salvo que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse
a diez veces.
- Respecto a la actualización monetaria/indexación, la
nueva ley excluye a los contratos de locación de los arts. 7 y 10 de la Ley de
Convertibilidad 23.928.
- En la fijación del valor de los alquileres solo se
admiten ajustes anuales, que deben seguir un índice conformado en partes
iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración
imponible promedio de los trabajadores estables).
- Se establece la obligatoriedad de declarar los
contratos de locación ante la Administración Federal de Ingresos Públicos
(AFIP).
- Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social para
la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler
mediante contratación formal; entre ellas: la especial consideración de las
personas en situación de violencia de género, la regulación de la actividad de
las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución, la
promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres
y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles.
- Se dispone el desarrollo de mecanismos de bajo costo
o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de
locación.
Los nuevos alquileres firmados tras la publicación de
la ley se ajustarán una vez por año con una fórmula compuesta en un 50% por la
evolución de los salarios y 50% por la evolución de la inflación que mide el
Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (Indec).
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